Halkalı birkaç yıl öncesine kadar ucuz konut cennetiydi. İnşa edilen binalar sosyal konut tipindeydi ve daha çok orta gelirli ailelerin tercihi oluyordu. Ulaşımı zordu. Alışveriş ortamı ve sosyal mekanlar yok denecek kadar azdı. Deyim yerindeyse sürgün yeri gibiydi...
Ancak artık bu tablo tamamıyla değişti. Şimdi gözde bir yerleşim yeri ve metrekaresi 1.500 TL’nin altında konut bulmak zor. Üstelik bu fiyatlar da artmaya devam ediyor.

Halkalı büyüyor, nitelik kazanıyor
Halkalı’nın artıları diğer bölgelere göre çok fazla. Öncelikle şehrin merkezinde. Atatürk Havalimanı’na yakın. Ulaşımı kolay ve her yerden bağlantı yolları bulunuyor. İş ve hizmet alanlarının tam ortasında. Nitelikli konut projeleriyle çehresi değişirken, geniş boş alanlarıyla eşsiz bir coğrafik avantaja sahip.

Halkalı, bitmiş kaliteli konut projeleri ve devam etmekte olanlarla birlikte nitelikli bir konut yerleşim bölgesi oluyor. Basın Ekspres Yolu üzerindeki rezidans (residence) ve oteller de Halkalı’nın büyümesini destekliyor. Basın Ekspres Yolu, Büyükdere Caddesi’nin en önemli alternatiflerinden biri ve birkaç yıl içinde tanınmayacak hale gelecek. 2012’de başlanması düşünülen 15 bin konutluk yeni projeler hayata geçip bittiğinde, Halkalı eşsiz bir yere dönüşecek.

Daha yüksekten almaya hazırlar
Halkalı ve özellikle Atakent’teki konutlar altın değerinde. Doymuş gibi görünen fiyatlar, aslında faizlerdeki yükseliş nedeniyle dar alanda sıkışmış durumda. Oysa özellikle Atakent’e kuvvetli bir talep var.
 
Üçüncü çeyrekte iyileşme olabilir
Görüntü, ekonomideki yavaşlamanın 2012’de de devam edeceği yönünde. Faizler yüksek seyrini koruyacak. Piyasada ilk 6 ay canlılık beklenmiyor. Konut stoğu çok fazla, bu yüzden erimesi zaman alacak. Buna rağmen inşaat şirketlerinin konut arzını artırarak sürdürmesi ise gelecek planlamasında yatıyor. Bir projenin başlaması ile hayata geçmesi 2-3 yıl süre alıyor. İnşaat şirketleri 5-6 ay değil 2-3 yıl sonrasını hesaplıyorlar. Bu yüzden de bugün olumsuz gibi görünen hava onları pek etkilemiyor.

2012’nin üçüncü çeyreğinden itibaren ekonomik verilerin iyileşeceği ve bunun da Halkalı’daki fiyatları yukarı doğru çekmeye başlayacağı söylenebilir.

Atakent kendi içinde göçüyor
Atakent bölgesinde arz şimdilik fazla değil. Talep arzın her zaman üzerinde seyrediyor. Binlerce konutluk bölgede satılık ya da kiralık olarak arz yüzde 1 dolaylarında. Bu da aylık ortalama 150 ile 250 dairenin hareket halinde olduğunu gösteriyor. Talepse arzın 5 katı. Arz edilen konutların yaklaşık yüzde 52’si satılık, yüzde 35’i boş kiralık, yüzde 13’si de eşyalı kiralıklardan oluşuyor.

Satılık konutların fazla olmasının sebebi, yeni projelerin yarattığı hareketin bir sonucu. Dışardan gelen talebe karşılık, Atakent kendi içinde de göç yaşıyor. Bu süreçin tamamlanması 5 yılı bulacak.
Satılık ya da kiralıklarda düşük yoğunluklu aylar kışın aralık, ocak ve şubat; yazın ise haziran, temmuz ve ağustos başı. Bunlar da fiyatların nispeten uygun olduğu dönemler.

Sosyal konutların metrekaresi 1.600 TL
TOKİ tarafından Atakent’te sosyal konut olarak inşa edilen 1. Etap, 2. Etap ve 3. Etap’ta ortalama metrekare fiyatları 1.400 ile 2.350 TL arasında geziyor. 4. Etap’ta ise birkaç istisna dışında 1.400 ile 2.000 TL civarında... 

Metrekare başına kiralar ise 1. Etap, 2. Etap ve 3. Etap’ta 6.7 ile 10 TL; 4. Etap’ta ise 5.5 ile 8.5 TL aralığında.

Bu bölgelerdeki konutların kira çarpanları 220 ile 280 arasında. Göreceli olarak Atakent-1 ve Atakent-2 bölgesinde çarpanlar 200. Bu durumda bu bölgelerde satın almak için verdiğiniz paranın kira getirisi daha yüksek.

Lüks konutlar 2.200 TL’den aşağı düşmüyor
Soyak, Ihlamur, Avrupa Konutları-1, Avrupa Konutları-2’de metrekare fiyatları 2.600 ile 3500 TL arasında değişiyor. Metrekare kira birim fiyatları ise 9 ile 14 TL aralığında.

Lale Şehir, Güneş Park, Ka-Green, Astera Park ve Divan Residence’ta metrekare satış fiyatı 2.200 ile 2.700 TL arasında. Kira birim fiyatları ise 8 ile 10.5 TL.

Bosphorus, fiyat ile kira getirisi en orantısız proje. Satılık metrekare fiyatları normal dairelerde 2.600 TL’den başlayıp 4.000 TL’ye kadar çıkıyor. Kiralıklarda ise 9.5 ile 12 TL aralığı söz konusu. Burada da zamanla fiyatların oturacağı düşünülebilir.

Eşyalı kiralıklar daha kârlı
Boş daireyi kiralamak yerine eşyalı kiraya vermek daha mantıklı görünüyor. Örneğin, birim fiyatı 8 TL olan boş bir daireyi, eşyalı olarak yüzde 50 fazlasına yani 12-13 TL’ye kiralayabilirsiniz. Eşyalı daire vermenin bazı riskleri de var elbette. Amortisman gideri, eşyaların kullanan tarafından hor kullanılması, kırılması gibi sorunlar...

Fiyatlar artacak
Elimizdeki verilere dayanarak verdiğimiz bu fiyatları geçici fiyatlar olarak algılamanızı öneriyoruz. Atakent’te fiyatlar henüz oturmadı. Bir iki yıl içinde bu fiyatlardan eser kalmayacak. Satılık fiyatlarının yüzde 8 ile 15 arasında artacağını öngörüyoruz. Kiralıklar ise yüzde 5 ile 9 arasında artış gösterecektir.

2012 için tahminler

Konuta talep yoğun olacak
Konut kredileri için aylık faiz, 2011 yılı başında yüzde 0.78 seviyelerindeydi. Aralık 2011’de yüzde 1.27 seviyelerine yüklemesine rağmen, 74 milyar 558 milyon TL’lik konut kredisi kullanıldı. Bu da geçen yıla göre yüzde 22.7 oranında artışa işaret ediyor. Bununla birlikte şu anda konut kredilerindeki artış satın alma talebini erteletecek boyutta değil. Ekonomistler faiz oranlarındaki artış trendinin devam edeceğini öngörüyor. 2012’de de konuta talebin yoğun olmaya devam edeceğini tahmin ediyorlar. Türkiye geneli için bir şey söylemek zor ama Halkalı için bu tahmin geçerli olabilir.

Yüzde 5 ile 6 büyürüz
Türkiye ekonomisi 2011’de dünya ekonomisinde yaşanan olumsuzlardan fazla etkilenmedi. Yıllık büyüme yüzde 7’nin üzerinde gerçekleşti. 2012 için hükümetin ve ekonomistlerin tahmini yüzde 5-6 civarında, Avrupa Komisyonu yüzde 3, Morgan Stanley ise yüzde 2.7 öngörüyor.

2012, üretim açısından talebin yavaşlaması, faiz oranlarının artış eğilimine girmesi, kurlardaki yukarı doğru hareketin devam etmesi gibi bazı riskler getirecek. Analistler, 2012 yılında da kredibilitesi daha yüksek bir ekonomi olacağımızı ve Türk Lirası’nın değer kazanmaya başlayacağını düşünüyor. Bu da dövizde 2012’de fazla sorun yaşamayacağımız anlamına gelebilir.

İnşaat sektörü yüzde 6-7 büyüyecek
İnşaat sektörü 2011’i yüzde 10’luk büyümeyle tamamladı. 2012’de de büyümesini sürdürecek. 2012 için öngörülen büyüme oranı yüzde 6-7 seviyesinde bulunuyor.

21 ülkeden dünya devi 200 yatırımcının üye olduğu Washington merkezli Yabancı Gayrimenkul Yatırımcıları Birliği (Association of Foreign Investors in Real Estate - AFIRE) ve Wisconsin Üniversitesi'nin birlikte hazırladığı 2012 raporuna göre, emlak piyasasında en fazla dikkat çeken ülke Türkiye olacak.

“Kentsel dönüşüm” olarak adlandırılan “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Tasarısı” yasalaştığında sektöre ivme kazandırması ve yıllık 10 milyar dolar gelir sağlaması bekleniyor. Buna ek olarak “2B” ve yabancılara gayrimenkul satışının önündeki 'mütekabiliyet' engelini kaldıracak olan yasalar da meclisten çıkarsa daha iyi büyüme rakamlarına ulaşılabilecektir. Ayrıca bu yasayla proje lasmanlarının yüzde 50 artması bekleniyor. Üretilecek konut sayısının ise 150 bine yaklaşacağı ifade ediliyor. Öte yandan, güçlü olmayan firmalar zor bir yıl geçirebilir.

Konut satışları yüzde 16 arttı
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan rapora göre, 2010 yılında 357 bin konut satıldı. 2011’in ilk 9 ayında ise bu rakam 300 bin civarında oluştu. Bu da 2010’un yılın aynı dönemine göre yüzde 16 artış anlamına geliyor.